深处监管深水区的房地产行业隐现着新信号。
据市场消息，被纳入“三道红线”试点的几十家重点房企，已被监管部门要求买地金额不得超年度销售额40%。这一比例限制不仅包括房企在公开市场拿地，还包括通过收并购方式获地的支出。
“这不是一个新政策。”中国房地产报记者从去年参加过“三道红线”相关座谈会的一位房企人士处获悉，去年“三道红线”监管政策推出后，监管层就提出重点监管“买地金额超年度销售额40%”房企，之后通过动态监管，要求重点房企每月报送相关监测数据。
“现在每月上报的监测表中还要报送拿地信息，包括拿地额在销售额中占比。”该房企人士称。
“三道红线”首批试点企业的一位人士表示，“现在都是以收定支，房企大都是这么做的。”
在一位业内人士看来，这一监管思路并不意外，近日高层已不断释放出加强房地产融资端监管信号。7月22日，中共中央局常委、国务院副总理韩正指出，“要牢牢抓住房地产金融这个关键，严格房地产企业‘三线四档’融资管理和金融机构房地产贷款集中度管理。”
这日，住建部相关领导亦表示，“下一步还将加强房地产金融管控，完善房地产企业三线四档融资管理规则”“加强住房、土地和金融信贷政策协调”。
一系列“负面”消息下，7月26日，房地产股遭遇“黑色”星期一，多只地产股下挫。
“重点盯三个维度”
2020年8月底，住建部、央行在京召开房地产企业座谈会。会议指出，为控制房地产企业有息债务增长，设置“三道红线”。参与此次座谈会的12家房企成为首批试点企业，分别是碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保展、新城控股、中海地产、华侨城、绿地控股、华润置地和阳光城。
2020年最后一天，有关部门再次召开关于“三道红线”座谈会，表示将对试点企业扩围，数量可能会从12家扩大到30家。恒大、融创、阳光城、碧桂园、万科5家企业参加了第二次座谈会，此外还新增了华夏幸福、金茂、世茂、招商蛇口、龙湖等房企。
“三道红线”下，房企纷纷将“零踩线”、降负债列为头等大事。但同时，不断有市场人士担心，融资新规虽能有效控制企业表内财务，但房企仍有可能通过表外负债方式获得外部资金；此外，房企采用联合营模式的大部分重要信息并未公开披露，有可能加大市场评估开发企业真实信用指标的难度。
尤其在首批集中供地中，开发商多“马甲”拿地、利用收购并躲避监管的现象不断被媒体曝出，部分头部房企激进拿地的情况也引发监管层注意，监管开始升级。
据一位券商人士透露，今年监管部门对于“三道红线”试点房企重点盯上了三个维度，一是当年累计权益拿地金额不能超过累计权益销售额的40%；二是过去3年经营活动产生的流量净额不能连续为负；三是每月上报商票数据。
就在6月30日，央行等监管部门将商票数据纳入监控范围，要求房企将商票数据随“三道红线”监测数据每月上报。现在，拿地数据也被纳入房企每月须上报的监测报表中。
40%拿地金额占比上限，在IPG中国区首席经济学家柏文喜看来，大大限制了房企运用财务和高周转来做大规模回转空间，对于地方土地出让金收入的负面影响也是必然的，但总体而言有利于房企财务运行与流回归到安全稳健区间。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，该政策对热点城市影响比较大。开发商拿地开始回归热点城市，特别是龙头开发商对“两个集中”供地模式下热点地块争夺非常激烈。部分开发商还有做大规模动力，有些企业冲千亿、冲万亿企业积极性很高，对这部分企业影响也比较大。
这些房企上半年拿地销售比已超40%
中国房地产报记者注意到，根据买地金额不得超年度销售额40%上限，2021年上半年拿地30强房企中，有12家已经过线。
一类是“零踩线”央企国企队，它们资金充裕，成为此轮拿地主力，如招商蛇口、华润置地、越秀地产、建发房产。
上半年国企央企中拿地最为激进的是越秀地产。根据克而瑞数据，前6个月越秀地产实现销售收入487亿元，却豪掷436亿元用于拿地，拿地销售比高达89.5%。
4月26-27日，在广州的集中供地中，越秀地产一次拿下8幅地块，拿地金额为171.97亿元，成为当之无愧的“黑马”。
2021年越秀地产销售目标为1122亿元，以此计算，其全年拿地金额上限应为448.8亿元，这也意味着即使完成全年业绩目标，下半年不再拿一块地，越秀拿地销售比依然超标。
在几个月前的年度业绩发布会上，越秀地产地产副、执行董事兼总经理林峰透露，公司今年计划买地金额将达到520亿元以上，继续保持较大投资力度。
建发房产、招商蛇口以及华润置地上半年拿地销售比分别为70.6%、50.9%和50.2%，亦均超标。
上半年，建发房产实现销售收入934亿元，新增土地价值659.2亿元，拿地销售比高达70.6%。且建发房产频繁高溢价拿地、夺地王，其去年才突破千亿元门槛。
值得注意的是，建发房产在去年也频繁高溢价拿地，此前也曾多次拿下“地王”。在追求规模的同时，建发房产也面临着一些问题。
建发房产没有单独上市，但以建发股份数据来看，2020年建发股份经营性流净额97亿元，同比降低13.34%。2021年一季度，建发股份经营性流大幅下降162.3%至-407.5亿元；资产负债率达80.6%。
一位房企人士称，此次监管层再度明确累计权益拿地金额不能超过累计权益销售额的40%，预计这些企业后期会适当降低拿地力度，以达到40%标准。
另一类则是不惜冒着“踩线”风险，也要冲刺规模的房企，这部分占了多数，如卓越集团（拿地销售比93.8%）、绿城中国（65%）、中骏集团（57.9%）、中交房地产（52.1%）、新希望地产（52.6%）、融信集团（45.3%）、雅居乐（45%）等。
拿地销售比最高的是卓越集团，上半年实现销售收入683亿元，新增土地价值640.6亿元，拿地销售比高达93.8%。
上半年，卓越集团在北京狂揽四幅地。其中，5月11日，卓越联合体拿下的昌平区中关村生命科学园地块和东小口地块，未来地块售价上限为6.3万元/平方米，但该地块竞拍后楼面价已经高达5.32万元/平方米，中间只有不到1万元价差。
据媒体报道，2020年11月，卓越集团高层在内部会议上提出，两三年内希望能做到行业TOP20。除了规模诉求，冲刺IPO也是卓越凶猛拿地的一个重要原因。
绿城中国今年上半年拿地888亿元，占当期销售额比重为65%。2020年，绿城就在土地市场频频拿地，对于规模拓展野心可见一斑。有分析称，绿城中国优势是第一大股东中交集团央企的信用背书，为其在资本市场融资提供便利。
截至2020年底，绿城中国净负债率和短债比分别为66%和2，已符合监管要求；但剔除预收账款的资产负债率为71%，仍“踩中”一道红线。拿地销售比超过40%的雅居乐，同样“踩中”一道红线。
值得注意的是，上半年拿地销售比达52.1%的中交地产已脚踩“三道红线”。数据显示，其2020年剔除预收款后的资产负债率为83.4%，超出70%的红线值；净负债率为296.4%，同比上升146.2%。
相比之下，之前一些参加过“三道红线”座谈会的标杆房企则从拿地百强榜上“消失”了。债务压力下，为达到国家对“三道红线”要求，他们不得不收缩拿地，甚至通过降价促销、甩卖资产等方式来改善财务状况。
无论是在某指院还是克而瑞发布的上半年拿地百强榜中，中国恒大均未能上榜，进入榜单的最低门槛是37亿元。这意味着中国恒大2021年上半年在土地市场上几无收获。
去年刚刚跨过3000亿元销售规模的世茂，上半年拿地金额也不过74.8亿元，与其过去几年高扩储的态势画风变化略大。此外，中南置地、阳光城、雅居乐和佳兆业等房企上半年拿地规模也明显降速。
分析人士预计，（40%拿地销售比）政策落地后，预计第二批集中供地热度会降低，整体土地溢价率会走低。
6月30日，据财联社报道，央行已将“三道红线”试点房企商票数据纳入其监控范围，要求相关房企将商票数据随“三道红线”监测数据每月上报。
早在2020年8月，监管部门为控制房地产企业有息负债规模，对重点房企按“红-橙-黄-绿”四档融资管理，并设置了“三道红线”，具体为剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；短债比小于1倍。
“三道红线”试点房企，分别是碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利、新城、中海、华侨城、绿地、华润和阳光城，这些试点房企须在2011-06-11日前完成降负债目标。
市场有观点认为，目前商票数据暂未被纳入“三道红线”计算指标，不排除未来被纳入计算的可能性。不过，同策研究院研究总监宋红卫则对《投资者网》分析表示：“商票属于供应链融资范围，这个是国家目前政策支持的方向。未来，从票据属性来看，不会进入三道红线的限制范围，只能是向更为标准化，规范化的方向发展。”
房企商票规模提升
IPG中国首席经济学家柏文喜对《投资者网》表示：“三道红线监管新规大大压缩了房企的债权融资空间，迫使房企利用企业自身信用大量开据商业承兑汇票来向产业链上下游进行变相的债权融资，将企业资金链及运营风险向相关企业转移。”
“目前已经出现了不少房企商票违约问题，部分企业的商票存量已经超过2000亿，如果不将之及时纳入监管范围，则有可能导致市场整体信用风险提升与失控，引发宏观经济运行的风险。”柏文喜认为：“这是央行将‘三道红线’试点房企商票数据纳入其监控范围，要求相关房企将商票数据每月上报的主要原因，而且未来整个房企的商票数据可能也会纳入‘三道红线’计算指标。”
何谓商票？商票需基于真实的贸易活动，持票人可持有至到期由承兑人兑付，也可在到期前背书转让或向银行贴现。由于商票具有无因性，近年来融资属性逐渐增强。商票融资主要有商票贴现与质押、民间资本买断、互联网票据平台、票据资产证券化、标准化票据五种融资方式。
宋红卫对《投资者网》分析表示：“房地产商票融资近两年发展迅猛，尤其三道红线之后，由于票据融资可不计入有息债务（票据融资在负债表中计入应付账款、应付票据），所以房企对于商票融资的倾向趋强。”
与此同时，在宋红卫看来，“由于票据融资具有天然的优势，比如门槛低，操作方便，流动性也比较强，同时，商票融资目前没有纳入监管，不用进入央行征信系统，房企商票融资规模已经达到千亿规模以上，并且还呈现快速增长的态势。”
近年来随着融资政策不断收紧，房企商票承兑规模总体上呈井喷式增长。据上海票据交易所统计，2020年TOP19房企总体商票承兑余额达到2011-06亿元，较2019年增长36.59%，占全国商票承兑总量的9.27%。
对房企影响几何？
近年来，在三道红线、债务到期高峰期来临等压力下，房企纷纷开启了降降负债。从全口径来讲，房企负债，既包括有息负债，也包括无息负债，而商票则属于无息负债范畴。在房企降负债的过程中，部分房企有息负债有所下降，但无息负债却增加了。安信证券数据显示，2020年末TOP50房企应付票据规模为4013.5亿，同比大增33.8%。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对《投资者网》表示：“房企降降负债是以无息负债增加为代价的。所谓的无息负债，就是开发商对上下游供应商的欠款，表现在与总包结算周期的拉长，并以商业票据的形式，形成对上下游的负债，即所谓的商业承兑汇票。”
在李宇嘉看来，以商票的形式，拖欠供应商的货款，是部分房企变相的融资形式。这种融资形式，在过去比较少，但近期明显增加，主要原因是三道红线压顶、偿债周期到来。此外，房企在产业链中处于强势地位，形成了对上下游货款和购买服务的拖欠。这种拖欠积累到一定程度的时候可能会形成三角债、农民工讨薪、工地停工等社会问题。加强商票监管，能够切实降低房企的率，稳定整个行业的水平。
克而瑞证券地产首席分析师孙杨对《投资者网》表达了相同的观点：“把商票纳入监控后，监管部门对房企的隐性负债要求更高，简单来说，房企开具商票，延后半年或一年的时间去来偿还这笔债务，相当于是再融资，若到期后房企无力兑现，产业链供应商就会出现资金链压力，进而导致整个房地产产业的系统性风险。把商票纳入监控，相当于进一步收紧了房企隐性负债，促进房企融资更加规范，也可以理解为房企进一步降。”
柏文喜认为：“房企商票纳入监控，一方面，房企利用自身信用进行债权融资、商票融资等活动会受到监管和一定限制，同时也给房企的流动性带来一定压力，反过来，也可以促使房企尽快地将财务指标回归到稳健运行的区间以内。对于一些不能及时调整的房企，也可能会出现暴雷，若债权融资、票据融资受限，那么就有可能出现商票违约，甚至是银行贷款违约以及信用债违约问题等”。
“将房企商票纳入监控，相当于给房企票据融资带上‘紧箍咒’。”上海中原地产市场分析师卢文曦对《投资者网》分析：“‘三道红线’叠加商票监控，房企需要在范围内降，融资或许受限，公司的资金链将主要以自身回血为主。”
金融监管日趋完善
6月29日，三棵树（603737.SH）公告称，2021年第一季度，因下游客户资金周转困难，公司应收票据出现逾期情形，截至2011-06-11日，公司应收票据逾期金额共计2011-06万元。事实上，今年以来，多家房企出现商票未能按期兑付现象。
宋红卫认为，房企商票融资属于非标融资，目前市场不规范，存在中间商虚增额度等现象，也有房企因此而拒付商票的违约事件，因此，不断规范房企融资，整顿商票市场融资是金融监管核心目标所在。在宋红卫看来，将商票纳入监控，是金融监管部门完善自己视线的事情，并非针对房企融资限制。
中原地产首席分析师张大伟则认为监控商票是打补丁的一个表态，代表了调控严格的趋势。“但是，目前只是进行商票监控，而且不是行业全覆盖、也无红线规定，商票纳入监控对房企有影响，但影响有限。”
易居研究院智库中心研究总监严跃进对《投资者网》表示，商票违约的风险，实际上商品的违约，对于金融市场有很大的冲击，而且对于房企本身也有很多影响。若不进行整顿，那么商票本身也容易引起企业的金融风险，最终形成很多负面影响。
严跃进认为，此次商票的监管具有积极意义，充分说明三道红线的监管范围在扩围，预计后续会有几方面改革：第一、商票的规模和运行情况会有较大的监管，成为房企融资端需要关注的内容。第二、部分房企后续发行商票的成本会增大，包括发行利率、贴现率等，进而影响商票使用的成本。第三、房企需要积极梳理内部的融资工具，对于潜在有风险的融资工具应该积极叫停。
银丰地产踩到三道红线了。根据查询相关公开信息显示：三道红线是2020年8月，央行、银保监会等机构针对房地产企业提出的指标，即剔除预收款项后资产负债率不超过70%、净负债率不超过100%、短债比大于1，由于银丰地产的经营不当，导致该公司已经踩到了三道红线了。
如果以“三道红线”标准来考量，根据2019年年末数据表现来看，50家样本房企中，有15家房企触及三条红线。根据2020年半年度数据来看，有12家房企触及三条红线。资金监测和融资管理规则之下，财务稳健以及坚持长期主义的企业，无疑会是最大受益者。
房企融资监管正在不断收紧。
近期，“三道红线”的新规正在不断清晰，监管部门将对房企按“红、橙、黄、绿”四档管理，并根据房地产企业所处档位控制其有息负债规模的增长。据媒体报道，“三道红线”已在此前参与央行、住建部座谈会的12家房企试点实施。
相关研报显示，如果以“三道红线”标准来考量，根据2019年年末数据表现来看，50家样本房企中，有15家房企触及三条红线。根据2020年半年度数据来看，有12家房企触及三条红线。资金监测和融资管理规则之下，财务稳健以及坚持长期主义的企业，无疑会是最大受益者。
9月21日，作为时代传媒2020中国地产时代百强榜的子榜，《2020中国地产融资能力榜20强》（以下简称“榜单”）重磅出炉。
该榜单以房企2020年新发企业债（包括美元债）、2020年年中报短期借款、长期借款以及总负债进行综合打分，全方位衡量房企的融资和可持续发展能力。
榜单显示，中国恒大、融创中国、碧桂园、首开股份（600376）、佳兆业的综合评分均在93分以上，分列前五。
其中，中国恒大、碧桂园、首开股份2020年新发企业债（包括美元债）分别为420亿元、178.08亿元以及221亿元。
“融资和土地是房企发展的两个重要基础，必须做好融资工作。”9月19日，易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉时代周报记者，“三条红线”客观上要求相关企业积极做好管控，大力拓展融资资源。
恒大融资能力居首
近日，房地产圈内出现一个新的热门话题：“三道红线”。
“三道红线”是指监管部门将对房企按“红、橙、黄、绿”四档管理，并设置“三条红线”：剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；短债比小于1倍。同时踩中三条红线的企业将被标记为红档，以此类推。
房地产本质上是资金密集型行业，流就是生命力。
严跃进告诉时代周报记者，类似三道红线制度的建立，目的是让房企的融资更加透明，有助于监管精细化。
以恒大为例，今年年初，恒大提出降低2020―2022年有息负债总额的计划。
资料显示，截至2020年6月底，恒大有息负债规模已较3月底减少了约400亿元，预计全年降幅将在千亿元左右。
另据榜单显示，恒大2020年新发企业债420亿元，短期借款、长期借款、总负债分别为3956.87亿元、4397.84亿元、12011-06亿元，综合评分高达99.3分，位居榜单首位。
除了通过增加销售回款、控制土储规模外，恒大还提出通过分拆优质资产上市，以达到降负债的目标。
“目前恒大正就物业分拆工作与监管部门及港交所等积极沟通，希望能尽快完成上市，并力争今年内实现上市。未来恒大也会审慎考虑其他资产的分拆上市，在为股东带来更大收益的同时，也可以大幅降低公司负债率。”恒大总裁夏海钧表示。
再看融创，2020年上半年，融创中国资产负债率为86.56%，较上年同期下降4.28个百分点，净负债率为149%，大幅下降23个百分点。截至报告期末，公司拥有余额（包括受限制）为1208.6亿元。
另据榜单显示，融创2020年新发企业债142.8亿元，短期借款、长期借款、总负债分别为1406.23亿元、1797.1亿元、2011-06亿元，综合评分高达98.1分，位居榜单第2位。
“今年我们是最从容的一年，我们对市场的判断一直是对的。”融创中国董事会主席兼执行董事孙宏斌在中期业绩会上表示，集团上半年抓住了市场的窗口，不断降低负债，调整了融资结构和融资成本。
房企回归到理性
除恒大、融创外，碧桂园2020年新发企业债178.08亿元，短期借款、长期借款、总负债分别为691.64亿元、2362.23亿元、12011-06亿元，综合评分高达97.8分，位居榜单第3位。
从年报数据上看，截至今年6月底，碧桂园有息负债总额下降至3420.4亿元，同比下降了7.5%。加权平均借贷成本为5.85%，相较2011-06-11日下降了49个基点。
“目前碧桂园财务指标处于比较良性的状态，净借贷比58%，短债比为1.9倍，资产负债率会进一步下降，2019年年底为83%，到今年中期是81.6%。”碧桂园首席财务官伍碧君在中期业绩会上表示。
榜单中，以招商蛇口（001979）、保展、中国海外发展（下称“中海”）为代表的国资背景企业，同样表现不俗。
其中招商蛇口2020年新发企业债146.5亿元，短期借款、长期借款、总负债分别为286.24亿元、649.3亿元、2011-06亿元，综合评分达92.5分，位居榜单第6位。从年报数据看，招商蛇口上半年综合资金成本为4.78%，先后发行了五期超短期融资券，发行金额合计66.5亿元，利率最低为2.20%；完成了2020年度第一期中期票据发行，合计发行额20亿元、发行利率最低为3.00%。
保展2020年新发企业债85亿元，短期借款、长期借款、总负债分别为38.78亿元、2088.3亿元、2011-06亿元，位居榜单第15位。截至上半年末，保展账面有息负债3021亿元，有息负债综合成本仅约4.84%，较年初降低0.11个百分点，货币资金达1257亿元，为短期借款及一年内到期债务的1.96倍。
再看利润王中海。
中海2020年新发企业债70亿元，短期借款、长期借款、总负债分别为210.3亿元、1751.75亿元、2011-06亿元，位居榜单第19位。截至6月末，中海的资产负债率为59.77%，扣除预售账款后的净负债率为57.8%，净负债比率为32.7%，流动比率为2.3倍。
中海董事会主席颜建国在中期业绩会上称：“在金融政策方面，针对房地产企业精准施策、一城一策，公司认为有利于行业健康发展，尤其是今年国际形势下，这项政策的出台具有十分重大的意义。”
据大公国际的研报显示，根据2020年半年度数据来看，有12家房企触及三条红线，包括中梁控股、珠海华发、首都开发、荣盛、金科地产和蓝光发展（600466）等。
大公国际表示，长期来看，融资政策的边际收紧将抑制部分房企的拿地意愿，降低房企盲目扩张和多元化动力，迫使房企回归到理性、高质量和健康的扩张与发展路径。
三道红线下， 2020年的房企年报最受关注的莫过于是否转“绿”上，不过，也有分析警告说，有些公司可能在借机”整理“财务报表。
转 “绿”的动力与招
对此，野村证券分析师 Iris Chen表示，“去化的进展快于市场预期，这是出于满足监管要求的意图和更严格的融资环境所推动的。 房地产 开发商在‘三道红线’指标上取得的进步越大，与金融机构金融融资谈判时面临的障碍就越少。”
有转 “绿”的动力自然各房企也是不遗余力推动，据媒体统计，在74家已发布年报的内房股中，“红、橙、黄、绿”档的企业数量分别为2家、5家、28家和24家。而彭博报道也进一步印证了，截至2020年年底，66家主要房企中有近一半已经满足了“三道红线”的要求，而六个月前仅有14家满足。
值得注意的是，在众多的转 “绿”房企中也是各有各的招。其中，融创中国及中国金茂的做法是延长了债务期限，并削减了一年内到期的借款，并减少土地购买的支出来满足指标要求。
“绿档”企业中，短债比最高的是建发国际，达5倍，净负债率为73.8%，剔除预收后的资产负债率为68.2%。据不完全统计，建发系2020年共计发债25次，发行总额约496亿元。在转“绿”的路上走了一条被业界认为的“通过股权融资的方式补充权益来降低水平”，其动作是以介绍方式推动了建发物业在联交所主板上市。
同样，对于金科股份 来说，也是使了“巧劲”，截至2020年底，金科股份“三道红线” 全部转为“绿档”。据披露，公司报告期末权益总额为734.98亿元，同比增长40.93％。通过做大权益来实现快速去或是金科股份财务为转“绿档”的重要手段。其中，值得注意的是，公司2020年新发行永续债融资13.42亿元并将其分类确认为其他权益工具，全部计入所有者权益。截至报告期末，公司永续债总额为21.42亿元，同比增长167.72％。
对于此类做法，业界认为，一般来说，永续债后期将会对企业产生较大的利息压力，作为调的长期路径来说或将不可持续。
此外，龙湖作为常 “绿”房企也是另类了，数据显示，2016年至2020年，龙湖集团的净负债率一直保持在54%以下，短债比保持在3倍以上，剔除预收款后的资产负债率保持在70%以下，连续5年处在“三道红线”绿档水平。
房企转 “绿”目标
也有转 “绿”不成功，像仍踩中1道红线的大悦城，随着业绩下滑，辞职了。而更多没有转“绿”的房企在不同场合下表达了转“绿”的决心与目标。
数据显示，恒大地产以及广州富力地产是仅有的两个没有任何实质性改善的大型房企，均踩了 ”三道红线“。恒大地产总裁夏海军表示恒大地产正努力在明年年底之前达到目标。而国内最大的地产商万科有望在第一季度满足该指标。
作为头部企业的碧桂园， 2020年年报中，其剔除预收款项的资产负债率为80%，净负债率55.6%，短债比为1.9倍，触及一道红线，属于“黄档”房企。碧桂园CFO伍碧君表示，根据测算，按照现有的经营的节奏，集团能够在2023上半年之前稳步变绿。
另外，新力控股首席财务官许进业提出，预计 1-1.5年内实现全部达标。
奥园集团执行董事、联席总裁陈志斌介绍，力争在 2022年之前实现“三条红线”全达标。
正荣地产执行董事、兼行政总裁黄仙枝表示，预计在 2022年上半年将三线全面降为绿档。
花样年控股执行董事兼首席财务官陈新禹表示， 2020年将全部降到红线之下。
佳兆业管理层也在业绩会上表示， 2021年将力争提前实现三项指标全部达标。
合景泰富集团财务资金副总裁黄妍萍表示，有信心在 2021年末降至70%，转入“绿档”。
对此，业界人士对中华网财经表示，随着水平下将房地产行业也将迎来平缓期，不过也有不少表面的转 “绿”问题存在，这是长期的问题，有些房企只是暂时将财务表修饰了。
（中华网财经综合 文 /散水）
“我在恒大买的10万块钱理财产品，这个月再付8000，就回来一半了。”湖南长沙一位投资者于先生说，他已经连续拿了5个月的回款，回本4万元。他选择的方案是每月回款8000元，如果一切顺利，到今年年底就能够全面收回本金，至于之前约定的高息，早已不在其考虑范围。
于先生自觉比较庆幸。不过，他也说，不少投资金额在100万元以上的朋友仍然忧心忡忡，他们所期待的是恒大的流能够回血，自己能尽快回本。
除了恒大，阳光城、宝能集团、鸿坤集团等地产金融产品也处于风险暴露之中，众多投资者期待着这些企业能回血，自己则能回本。
不管是抛售资产，还是去融资，资金压力巨大的房企们要想更多的办法拿到钱，才能活下去。
三条红线未松，银行放款谨慎
6月20日晚间，中国恒大公告称，公司正在积极推进重组工作，公司预期将于7月底前公布初步重组方案。同一时间，嘉凯城(000918.SZ)公告称，恒大系的广州凯隆拟出售其持有的2.11%嘉凯城股份，总对价7790万元。
这是恒大出售资产回血的最新动作。从其爆雷开始，恒大就在全国各地找买家，既出售持有的上市公司股权，也卖掉手头的房地产开发项目。5月26日，中国恒大13.47亿元出手宁波城市之光项目权益，其中约2.94亿元用于恒大该项目及其在宁波的其他项目工程款。
以房抵债抵工程款，是恒大自救的主要方式之一。某商业银行湖南分行分管信贷的副行长透露，恒大在湖南的资产其实不错，并不是资不抵债。但是，要复苏的关键是恒大能恢复融资能力，银行愿意放款，项目销售能回款。
这一点却很难。一家地产研究机构研究员表示，当前，全国各地方推出的房地产救市政策非常多，资金面整体上也逐渐宽松，但是，三条红线并未松动，银行要给踩了红线的企业放款还是会有压力，会很慎重。
央行、银保监会2020年8月针对房企推出“三条红线、四档管理”方式，根据不同的财务指标，将房企分为“红橙黄绿”四档。“三条红线”包括：房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%;房企的净负债率不得大于100%;房企的短债比小于1。“红档”房企有息负债规模不得增加，“橙档”“黄档”“绿档”房企有息负债规模年增速分别不得超过5%、10%、15%。2021年这一政策全面推行。
此后，降低率，由红变绿就成为各家房企全力以赴的目标之一。从各家上市房企的2021年年报来看，仍然停留在红线、黄线之上的企业，如建业地产、正荣地产、绿地控股等总是不断有各种负面消息传出。
建业地产是河南曾经最大的房企。6月1日，建业地产(0832.HK)公告，胡葆森将建业地产29.01%的股份转让给河南国企。此外，还有一笔可转债交易设置，如果触发债转股，河南国企将成为建业地产第一大股东。
国企接盘控股，是拯救建业地产的大招，也能稳定市场的信心。当前，在各国企、央企的楼盘销售现场，置业顾问推介项目时必然强调其央企国企的信用背书。
然而，对于已经拿了绿地长沙某项目房产抵工程款的林安来说，绿地的“国企”光环并不那么耀眼。他说，实在没办法，绿地已经拖了很久的工程款，拿了房子，好歹未来还可以变现。
绿地长沙城际空间站的不少业主更加焦灼，该项目一期一部分已交楼，还有一部分等待复工，业主围堵售楼部的事情时有发生。不过，也有业主说，绿地是国企，资金问题应该能得到解决。
据绿地控股财报，其单一最大股东是上海格林兰投资，为绿地控股张玉良为核心的员工持股平台，持股27.31%。上海国资委旗下的上海地产集团、上海城投集团合计持有绿地46.37%的股份。尽管如此，两家上海国企不是一致行动人。目前，绿地控股是一家没有实控人的混合所有制企业。
截至今年一季度末，绿地持有的货币资金656.8亿元，要偿还的短期债务为930.2亿元。
5月末，绿地集团对2011-06-11日到期5亿美元、票息6.75%的展期，称因疫情和销售情况，公司流出现问题，公司计划安排足够优质资产来偿债，计划3年出售2000亿元资产，每年500亿～700亿元，包含自持商业、办公楼和酒店等。
“绿档”企业也有压力，房企短期还债压力大
在“绿档”房企中，除了保展、中海、华润置地等央企外，龙湖集团无疑是佼佼者，被视为财务稳健的民企标杆。2021年龙湖集团净负债率46.7%，剔除预收款后的资产负债率为67.4%，剔除预售监管及受限资金后的短债比为3.88倍。
尽管如此，在长沙市的市长信箱以及当地媒体红网的百姓呼声栏目，均有关于龙湖集团某项目等待复工的反映。不过，也有龙湖的业主说，幸好是龙湖，买的房子能够顺利交房。
据公开报道，今年5月，碧桂园、龙湖集团、美的置业3家龙头民营房企被监管机构选为示范房企，陆续发行人民币。
《经济日报》报道，房企融资环节，金融部门积极推动商业银行合理发放房地产开发贷款，重点支持优质房地产企业通过并购贷款和发行并购出险及困难房地产企业优质项目。2022年以来，已有70家房地产企业在银行间市场发行债务融资工具1475亿元，对应实现净融资454亿元，银行间债市支持房地产企业接续融资力度不减。
有市场研究机构表示，1—5月，包含房企公开市场发债等融资方式在内的其他到位资金，同比下降12.7%至2321亿元。其中5月仅为339亿元，环比继续下滑。这说明，当前房企国内贷款，以及其他到位资金仍处在环比下滑的趋势，体现出房企融资难情况依然有待改善。
克而瑞统计，6月至7月，200家核心房企境内外债务到期规模约1755亿元，约占下半年到期量的61%。其中，民营房企近两月整体到期债务约1178亿元，占总规模的67%。
一方面是对房地产企业的三条红线，另一方面是央行、银保监会2020年12月对银行设置的房地产贷款两条红线，分别设置了房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比上限，“房地产贷款占比”大型银行不得超过40%，中型银行不得超过27.5%，小型银行不得超过22.5%等;“个人住房贷款占比”，大型银行不得超过32.5%，中型银行不得超过20%，小型银行不得超过17.5%等。
上述银行人士坦言，以前是政策要求有上限，要控制风险;现在是在市场疲软情况下，银行要主动控制风险，不敢大幅新增对房地产的贷款。
有开发商人士称，“水还没有流到这里来”，资金压力大。
三道红线标准及计算公式如下：
1、三道红线计算标准
剔除预收款后的资产负债率大于70%。
净负债率大于100%。
短债比小于1倍。
2、三道红线计算公式
红线一指标：剔除预收款后的资产负债率=（总负债-预收）/（总资产-预收）。
红线二指标：净负债率=（有息负债-货币资金）/合并权益。
红线三指标：短债比=货币资金/短期有息债务。
三道红线由来：
2020年的最后一天，央行、银保监会联合发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知（银发〔2020〕322号）》，启动对银行差别化的房贷“五分档”控制模式。“三道红线”控制资产端，房贷“五分档”控制资金端。
资产端和资金端“双管齐下”，资金违规、过度流入地产的问题有望解决，房价快速上涨、楼市大起大落将成为历史。这次房贷“五分档”，与针对房企融资的“三道红线”的逻辑，完全一致。
房地产三条红线是为了限制房地产行业风险的一条政策。若未达标，监管层将要求金融机构对相应房企的全口径债务进行限制。
继2020年8月提出针对房地产行业的“三道红线”新规后，国家相继对银行贷款、境内外债融资以及信托融资等主要融资渠道进行了全方位严格管控。在此环境下，各大房企头上的“紧箍咒”持续加紧，纷纷采取动作主动降负债，对比各大房企近期发布的有关数据，三道红线下房企的各项指标正在悄然变化。
买房注意事项
房价居高不下，买房可不是儿戏，因此，初次置业者在买房前学习了解一些房地产基础知识是必需的。对于房地产这个对售购双方来说信息不对称的市场，消费者主动缩小信息差距，总会减少盲目购买或者上当购买的机会。
购房时，有的公司对一次性交费的优惠很大，有的达到了5%以上，这确实是一笔不小的开支。购现不妨为之，购期房则要慎重了。如果一次性交费，到时开发商不能按时交房，购房者去要求赔偿，几乎难以奏效。如果钱未一次交清，则可凭未付余款去交涉，购房者便由被动变主动了。
去年 8月，针对重点房企资金监测和融资管理的“三线四档”政策出台。按照监管要求，到2023年6月底，试点房企“三道红线”指标必须全部达标；2023年底所有房企实现达标。如今，“三线四档”政策出台已经一年。在这一年里，房企都做了哪些努力？效果如何？行业经历了哪些变化？记者对此进行了采访。
“三线四档”影响深远
“行业发展的最佳窗口期已经过去， 房地产 公司依赖融资弯道超车的时代已经一去不复返。”这是接受《中国消费者报》记者采访的一位TOP10房企高管对于房地产行业新形势的判断。之所以这么说，在他看来，完全是由于“三线四档”政策的出台给行业带来了深刻的影响与变革。
所谓 “三线四档”，是指2020年8月住建部、央行召开重点房地产企业座谈会，12家房企出席会议。会上提出三个监管要求，即“三道红线”：剔除预收款的资产负债率不得大于70%、净负债率不得大于100%、短债比不得小于1倍。根据“三道红线”踩线的条数，监管部门将房企分成“红、橙、黄、绿”四档管理，每降低一档，有息负债规模增速上限增加5%，即使是处于绿档位置的房企，有息负债年增幅也不得超过15%。而“踩线”数量越多，房地产企业面临的降压力越大。按照监管要求，从今年1月1日起，房企正式进入降测试期。到2023年6月底，12家试点房企的“三道红线”指标必须全部达标，2023年底所有房企实现达标。这一举措被认为是颠覆了房地产行业过去发展的底层逻辑，一时间在行业内引发了极大的震动。
贝壳研究院策略分析师贾莎莎对《中国消费者报》记者表示，如按照 “三线四档”有息负债增长规模的要求统计，仅TOP60上市房企每年预计将少增长约9371亿元的有息负债。这将极大有利于房地产行业稳健经营，有效预防系统性金融风险，同时优化全社会资源配置。
调控效果加速显现
“三线四档”政策出台已经一年，调控效果相当显著，不少房企的财务情况得到改善，不仅控制了总有息负债规模的增长，债务结构也优化显著，还有部分企业快速下降至黄档甚至是绿档。
克而瑞研究中心日前发布的报告显示，根据其监测的 99家重点房地产企业财务情况来看，短债比和净负债率两项指标相比2020年上半年均有明显改善，尤其是净负债率的平均值，相比2020年上半年下降了55个百分点。
从不同的颜色档位来看，处于绿档的房企明显扩容，与去年年中的 13%相比，占比上升了22个百分点，达到了35%；黄档房企占比下降，相比去年年中下降了6个百分点，至45%；此外橙档、红档房企占比也有所下降，分别下降至9%、11%。
整体来看，自 “三线四档”政策出台以来，99家样本房企中有41家房企成功降档，其中24家成功回归绿档。在降档的房企中，降一档的有35家，降两档的有5家，有一家房企成功连降三档，直接从红档企业变为绿档企业。此外，在2020年踩线的房企中还有部分已提出了降档时间表，大多规划未来3年内力争“三道红线”的全部达标。
据央行披露， 2021年二季度末，房地产贷款余额50.8万亿元，同比增长9.5%，低于各项贷款增速2.8个百分点，比上年末增速低2.2个百分点。贾莎莎告诉《中国消费者报》记者：“一方面，房地产贷款增速在持续下降；另一方面，工业中长期贷款增速继续提升以及绿色贷款增长速度加快，说明金融资源在社会分工的角色中达到了更好的均衡，为全社会高质量的经济发展奠定了坚实的金融基础。”
倒逼房企专注产品升级
以前，房地产行业发展主要依靠融资来驱动投资，对融资依赖度较高。 “三线四档”政策对于长期“高融资、高负债、高”发展的房企来说，无疑是近年来最重磅的政策之一。
北京房协副秘书长陈志对《中国消费者报》记者表示， “三线四档”是房地产行业调控由需求端向供应端的重要调整，将成为房地产调控长效机制中的重要举措，预计该项政策在未来的执行阶段，适用范围和指标维度会“更广更深”，监管执行力度会“只严不松”。
进入 2021年，房地产调控政策更加精准、高频，政策之间相互补充、相互影响，形成合力，短期内房企压力倍增，但从长期看，则会加快房企的转型升级，努力寻找合适的定位与发展的契机。
克而瑞研究中心分析师房玲对《中国消费者报》记者表示，对房企而言，发展规模以及所在的梯队会相对固定，留给企业在传统赛道上弯道超车的机会越来越小，房企拿地失误的容错率会越来越低，绝大多数房企会选择聚焦主业。尤其是在销售方面，尽快回款显得更加重要，这将倒逼房企对项目运营管理更为标准化和精细化，对项目品质的关注将提高，升级迭代产品成为关键。
房地产行业正在发生深度重构，结合我国 “十四五规划”的战略方向，房企可以在租赁市场、物管服务、社区养老、城市更新、数字经济等更细分的领域中寻求更大的发展机遇，布局企业新的增长曲线。
突然低价卖房原因有以下四条：
第一，“三道红线”政策的出台
为了提升房企的自我造血能力，央行公布了房地产“三道红线”，通过紧缩的贷款政策，淘汰部分负债过高的房企。这引起了各大房企的恐慌，想要持续生存下去，必然要保持手中流的平稳运行，此时只能尽快出售现房。而在住房需求下降的今天，房源已供过于求，房子出售困难，如果此时不降房价，大量的房子就被积压在了开发商的手里，房子难以变现，房企回款自然困难，搞不好很快就成了被淘汰的对象。
第二，“五档房贷”政策的实行
“五档房贷”对银行和个人的房地产贷款占比做了双管控，这意味着购房者的申贷手续会受到更严格的审查，贷款买房变得更困难了，换句话来说，人们更没钱没房了。此时房地产开发商只有降价卖房，才能最大限度激发人们的买房热情，薄利才能多销，只有继续降价，才能尽快买完现房。
第三，新增人口数量下降
据统计我国新增人口数量同比下降，潜在购房者数量在递减，房子的接盘能力也在下降。投资房产一本万利的时代已经过去，房地产开发商们必须找到新卖点才能促进市场的平稳运行，推出“性价比”无疑是最吸引购房者的手段之一，只有这样才能增强自家房子的竞争力。另外三胎政策全面开放，未来大户型会更受欢迎，只有尽快卖房回款，才能加快大户型的开发，在未来房地产市场抢占先机。
第四，各年龄阶层对买房的需求下降
许多年轻人喜欢不断变换自己的生活方式，想要生活过得多姿多，相比于买房还贷，他们更愿意用有限的金钱过好当下。许多中年人不是在准备当房奴，就是正在当房奴，他们的生活被房贷套牢，房子的总价过高，一般没有需求的话不会继续买房。老年人喜欢陪伴，相对于独门独户的小区，养老院的老人多、休闲方式多种多样、能提供更多的配套医疗服务，最重要的是，养老成本相对低。如果房价下降，能增加这三类人的买房机会，是双赢的事情。